home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ Business Shareware / Business Shareware.iso / start / finance / acceler8 / accel.txt < prev    next >
Text File  |  1993-03-16  |  2KB  |  41 lines
  1.          ACCELERATED PAYMENT STRATEGIES
  2.          ------------------------------
  3.          
  4.               The  basic  idea  in  developing  an improved prepayment 
  5.          ("acceleration")  strategy,  especially  for mortgages, is to 
  6.          consider  prepaying  unequal extra amounts towards principal.  
  7.          The  most  common  situation  is  apparently  to add the same 
  8.          extra  amount  in  each  regular  payment, but this is a poor 
  9.          approach.  The following example shows why.
  10.          
  11.               With  no  prepayment,  a 30-year mortgage for $50,000 at 
  12.          9%  is paid off in 360 monthly installments of $402.31 (total 
  13.          interest,  $94,832.07).   If an extra $50 were added to every 
  14.          payment,  the  loan  would  be  paid off in 237 payments at a 
  15.          savings  of $37,900 in interest.  This simple strategy yields 
  16.          an  effective  annual  percentage rate (APR) of 8.978%.  Over 
  17.          the  life  of  the loan, it prepays a total of $11,850 toward 
  18.          the principal.
  19.          
  20.               Significantly   better  results  are  obtained  using  a 
  21.          strategy  of unequal prepayments.  If, instead, an extra $100 
  22.          were  added  to  the  first  60 payments and $35 to the rest, 
  23.          then  the  mortgage  is  retired  in  only  218 payments, and 
  24.          $45,614  is  saved  in  interest.  The effective APR drops to 
  25.          8.635%,  a  substantial  reduction.  And the total prepayment 
  26.          against  principal  is  actually  a few hundred dollars less!  
  27.          Still   better  strategies  can  be  developed  by  gradually 
  28.          tapering  the  prepayment  amount,  but  this  simple example 
  29.          illustrates the general effect.
  30.          
  31.               Another  critical  aspect  of developing a sound prepay-
  32.          ment  strategy  is taking into account the effect of interest 
  33.          rate  changes.   This  is  particularly  important  to anyone 
  34.          financed  with  an adjustable rate mortgage (ARM).  When, and 
  35.          by  how  much, the interest is changed will materially affect 
  36.          the  performance  of  any prepayment schedule.  Even the best 
  37.          strategy   can   fall   apart   because   of   interest  rate 
  38.          fluctuations  that  weren't  taken  into  account when it was 
  39.          developed.  Proper  consideration of this issue is a must for 
  40.          anyone thinking of prepaying an ARM.
  41.